VGH 2017/071
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06.09.2017
VGH
Urteil
Sprüche: abgewiesen
VGH 2017/071
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Richterlic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
lic.iur. Marion Seeger
lic.iur. Adrian Rufener
Dr.iur. Esther Schneider
lic.iur. Daniel Tschikof
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführer:
1.A

2.B

3.C

4.D



vertreten durch:

E Rechtsanwälte AG
*****
wegenGrundbuchseintragungen
gegenEntscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Juni 2017, VBK 2017/23 ON 7
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 06. September 2017
entschieden:
1.Die Beschwerde vom 12. Juli 2017 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Juni 2017, VBK 2017/23 ON 7, wird abgewiesen und die angefochtene Entscheidung bestätigt.
2.Die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 59.00 haben die Beschwerdeführer zur ungeteilten Hand binnen 14 Tagen bei sonstigem Zwang an das Land Liechtenstein zu bezahlen (Zahlungsinformationen am Schluss dieses Urteils).
3.Parteikosten werden keine zugesprochen.
TATBESTAND
1.
Am 09. Dezember 2016 schlossen die Beschwerdeführer miteinander einen Schenkungsvertrag betreffend das ***** Grundstück Nr. *****, auf welchem sich ein Ferienhaus, Baujahr 19xx, befindet, ab. Mit diesem Vertrag schenkte A ihrem Sohn B das genannte Grundstück. Sie bzw. B räumte C ein Nutzniessungsrecht und D ein Vorkaufsrecht ein. Ziff. VIII. des Vertrages lautet wie folgt:
Steuern: Der Steuerschätzwert der Liegenschaft ***** Grundstück Nr. ***** beträgt CHF 510'000.00. Dieser Betrag wird von den Parteien als der für diesen Vertrag und für die Berechnung von allfälligen Kosten, Gebühren und Steuern als massgebenden Schenkungswert bestimmt. Die mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Schenkungsvertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Steuern trägt B.
Dieser Schenkungsvertrag wurde am 30. Januar 2017 vom Amt für Justiz grundverkehrsrechtlich genehmigt. Am 13. Februar 2017 erteilte die Steuerverwaltung die Umschriftsbewilligung. Am 15. Februar 2017 ging der Schenkungsvertrag beim Amt für Justiz, Abt. Grundbuch, ein und wurde noch gleichentags vom Amt für Justiz, Abt. Grundbuch, "eingetragen". Am Tag darauf, also am 16. Februar 2017, stellte die Landeskasse dem Beschwerdeführer B die Grundbuchsgebühren betreffend das Geschäft 2017/589 mit einem Betrag von CHF 3'160.00 in Rechnung. Dagegen stellte B, nunmehr rechtsfreundlich vertreten, am 07. März 2017 bei der Landeskasse ein Wiedererwägungsgesuch mit dem Antrag, die Gebührenrechnung auf CHF 520.85 herabzusetzen. Er führte aus, dass im Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2017 der Steuerschätzwert irrtümlicherweise mit CHF 510'000.00 anstatt richtigerweise mit CHF 70'173.00 angegeben worden sei. Dieser Antrag wurde vom Amt für Justiz mit Verfügung vom 22. März 2017 zurückgewiesen, was jedoch von B an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten (VBK) und den Verwaltungsgerichtshof angefochten wurde (siehe dazu VBK 2017/20 und VGH 2017/070).
2.
Parallel zum oben erwähnten Wiedererwägungsgesuch schlossen die vier Beschwerdeführer am 30. März 2017 einen Vertrag über die "Änderung des Schenkungsvertrages vom 09.12.2016" ab. Darin führen sie aus, dass in Ziff. VIII. des erwähnten Schenkungsvertrages der Steuerschätzwert irrtümlicherweise unrichtig angegeben worden sei, weshalb sie vereinbarten, Ziff. VIII. des Schenkungsvertrages vom 09.12.2016 zu ändern, sodass dieser lautet:
Der Steuerschätzwert der vertragsgegenständlichen Liegenschaft Gemeinde *****, Grundstück Nr. *****, *****, beträgt CHF 70'143.00. Dieser Betrag wird von den Parteien als für diesen Vertrag und für die Berechnung von allfälligen Kosten, Gebühren und Steuern als massgebender Schenkungswert bestimmt. Die mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Schenkungsvertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Steuern trägt B.
Weiters heisst es in diesem Änderungsvertrag unter der Überschrift "Anmeldung bei der Registerbehörde" wie folgt:
"Die Vertragsparteien melden die gegenständliche Änderung des Schenkungsvertrages vom 09.12.2016 bei der Registerbehörde an und ersuchen um die erforderlichen Eintragungen." 
Das Original dieser "Änderung des Schenkungsvertrages vom 09.12.2016" übermittelte der Beschwerdevertreter mit formularmässigem Schreiben vom 03. April 2017 dem Amt für Justiz zum Geschäft-Nr. 2017/589 "Zur Kenntnisnahme bzw. für Ihre Akten" und "Zur direkten Erledigung".
3.
Mit Verfügung vom 05. April 2017 entschied das Amt für Justiz "aufgrund der Anmeldung vom 30.03.2017" wie folgt:
1.
Der Antrag auf Durchführung der Eintragungen im Zusammenhang mit der Änderung des Schenkungsvertrages vom 09.12.2016 wird zurückgewiesen.
2.
Die Verwaltungsgebühr für die Ausfertigung der Verfügung beträgt CHF 100.00 und wird B in Rechnung gestellt.
Begründet wurde diese Verfügung damit, dass mangels Rechtskraft der Gebührenverfügung vom 22. März 2017 das damit zusammenhängende Verbücherungsverfahren gegenwärtig rechtsanhängig resp. streitanhängig im Sinne von Art. 46 Abs. 1 LVG i.V.m. § 240 Abs. 1 ZPO sei. Gemäss § 241 Abs. 1 ZPO habe die Rechtsanhängigkeit einer Rechtssache die Wirkung, dass während ihrer Dauer über den geltend gemachten Anspruch kein neuer Rechtsstreit durchgeführt werden dürfe. Eine während der Streitanhängigkeit wegen des nämlichen Anspruchs eingebrachte Klage sei von Amts wegen zurückzuweisen. Die Beschwerdeführer hätten während des noch anhängigen Verfahrens betreffend die Gebühr für die Verbücherung des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 die Eintragung der Abänderung eben dieses Vertrages angemeldet. Angesichts der Rechtshängigkeit des Gebührenverfahrens werde auf denselben Anspruch abgezielt. Somit gelange § 241 Abs. 1 ZPO zur Anwendung und sei der Antrag bzw. die Anmeldung der Beschwerdeführer entsprechend zurückzuweisen. 
4.
Dagegen erhoben die Beschwerdeführer am 19. April 2017 Beschwerde an die VBK, die mit Entscheidung vom 28. Juni 2017 zu VBK 2017/23 ON 7 der Beschwerde keine Folge gab, jedoch aus Anlass der Beschwerde die angefochtene Verfügung des Amtes für Justiz vom 05. April 2017 dahingehend abänderte, dass Ziff. 1. des Spruchs der genannten Verfügung wie folgt lautet:
1.
Der Antrag auf Durchführung der Eintragungen im Zusammenhang mit der Änderung des Schenkungsvertrages vom 09.12.2016 wird abgewiesen.
Die VBK folgte dem Argument des Amtes für Justiz betreffend Rechts- bzw. Streitanhängigkeit nicht. Dennoch müsse der Antrag der Beschwerdeführer, die aufgrund der Änderung des Schenkungsvertrages erforderlichen Eintragungen vorzunehmen, abgewiesen werden, denn gemäss Art. 536 SR würden in das Grundbuch nur das Eigentum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten sowie die Pfandrechte an Grundstücken eingetragen. Den gesetzlichen Bestimmungen sei an keiner Stelle zu entnehmen, dass der Steuerschätzwert einer Liegenschaft in das Grundbuch eingetragen werde. Folglich handle es sich dabei um keine eintragungsfähige Tatsache.
5.
Die Entscheidung der VBK, zugestellt am 30. Juni 2017, fochten die Beschwerdeführer am 12. Juli 2017 rechtzeitig an den Verwaltungsgerichtshof an. Sie beantragen, der Verwaltungsgerichtshof wolle die VBK-Entscheidung dahingehend abändern, dass die Durchführung der erforderlichen Eintragungen, eventualiter Berichtigungen im Zusammenhang mit der Änderung des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 angeordnet, eventualiter dem Amt für Justiz aufgetragen werde. In eventu wolle die VBK-Entscheidung dahingehend abgeändert werden, dass dem Amt für Justiz aufgetragen werde, die Änderung des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 als Beleg zum Urkundenbuch, eventualiter als zusätzlichen Beleg zum Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 zu nehmen.
6.
Der Verwaltungsgerichtshof zog den Vorakt zu VBK 2017/23 bei, erörterte in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 06. September 2017 die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
1.
Die Beschwerdeführer bringen vor, sie hätten mit ihrem Antrag gar nicht die Eintragung des Steuerschätzwertes im Grundbuch beantragt, sondern vielmehr um die Durchführung der Eintragungen im Zusammenhang mit der Änderung des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 ersucht. Entscheidend sei, dass der verbücherte Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 unter Bedachtnahme auf die einschlägigen Formvorschriften geändert worden sei und dass daher der Änderungsvertrag aufgrund der Anmeldung nach Art. 56 ff. GBV jedenfalls im Tagebuch eintragen und als Beleg mit entsprechender Nummer versehen zum Urkundenbuch zu nehmen sei. Jede materiell-rechtlich wirksame Änderung eines verbücherten Schenkungsvertrages sei im Tagebuch einzutragen, und zwar unabhängig davon, ob auch eine Eintragung im Grundbuch erfolge oder nicht. Hinzu komme, dass es sich bei Vertragsänderungen regelmässig um besondere rechtserhebliche Umstände im Sinne des Art. 99 GBV handle. Die gegenständliche Änderung des verbücherten Schenkungsvertrages löse - selbst wenn man den obigen Ausführungen nicht folge - zumindest eine Berichtigungspflicht nach Art. 106 ff. GBV aus. Das Amt für Justiz sei also verpflichtet, zumindest eine Berichtigung vorzunehmen und die Vertragsänderung grundbücherlich zu erfassen. Die Erfassung könne darin bestehen, dass die Änderung des Schenkungsvertrages als Beleg zum Urkundenbuch, eventualiter als zusätzlicher Beleg zum Schenkungsvertrag zu nehmen sei.
Diesen Argumenten folgt der Verwaltungsgerichtshof nicht:
 
2.
Mit dem Vertrag vom 30. März 2017 änderten die Beschwerdeführer den im Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 von ihnen angegebenen "Schenkungswert" und "Steuerschätzwert". Ein solcher Wert wird genauso wenig wie ein Kaufpreis im Grundbuch eingetragen, vorgemerkt, angemerkt oder sonstwie aufgenommen (Art. 521 ff. SR), auch nicht im Tagebuch. Im Tagebuch werden die Anmeldungen zur Eintragung (i.w.S.) in das Grundbuch eingeschrieben (Art. 525 Abs. 1 SR). Anmeldungen sind für alle Eintragungen im engen Sinne (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandlasten, Grundpfandrechte) und für Vormerkungen, Anmerkungen und Buchungen in der Liegenschaftsbeschreibung notwendig (Art. 33 Abs. 1 GBV; Urs Fasel, Grundbuchverordnung, Kommentar, 2. Auflage, Basel 2013, Art. 46 N 7). Daraus ergibt sich e contrario, dass Eingaben an das Amt für Justiz, die offensichtlich und von Vornherein nicht zu einer Eintragung im engen Sinn, Vormerkung, Anmerkung oder Buchung im Grundbuch führen können, nicht in das Tagebuch eingeschrieben werden müssen. Auch sonst sind solche Eingaben, wie hier der Vertrag vom 30. März 2017, in keinem Buch oder Register des Grundbuches einzutragen.
Richtig ist zwar, dass das Grundbuch nicht nur aus dem Hauptbuch und dem Tagebuch, sondern auch aus ergänzenden Plänen, Belegen und Grundstücksbeschreibungen besteht (Art. 521 Abs. 2 SR). Unter "Belegen", die zum Grundbuch gehören, sind jedoch nicht jegliche Schriftstücke, die beim Amt für Justiz eingereicht werden, zu verstehen. Vielmehr sind darunter nur jene Belege zu verstehen, die für die Eintragung (i.w.S.) im Grundbuch notwendig sind und damit mit der Anmeldung dem Amt für Justiz vorgelegt werden müssen (Art. 525 SR, Art. 28 Abs. 2 GBV). Deshalb spricht man auch von "Anmeldungsbelegen" (Art. 37 GBV). Da die Änderung des Schenkungswerts bzw. Steuerschätzwerts im gegenständlichen Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 nicht zu einer Eintragung (im weiten Sinne) im Grundbuch führen kann, handelt es sich beim Vertrag vom 30. März 2017 auch nicht um einen Beleg im Sinne des Grundbuchrechts.
3.
Die Beschwerdeführer meldeten ihren Vertrag vom 30. März 2017 ausdrücklich bei der Registerbehörde, also beim Amt für Justiz, an und ersuchten "um die erforderlichen Eintragungen". Als für die Führung des Grundbuches zuständige Behörde (Art. 528 Abs. 1 SR) war das Amt für Justiz berechtigt, den Antrag der Beschwerdeführer mittels Verfügung zurückzuweisen bzw. abzuweisen (Art. 62 GBV in analogiam).
4.
Aus all diesen Gründen kommt der Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof keine Berechtigung zu.
5.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 LVG. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach der Bemessungsgrundlage und dem Gerichtsgebührengesetz (LES 1998, 157). Die Beschwerdeführer geben die Bemessungsgrundlage mit CHF 2'739.00 an, wogegen nichts einzuwenden ist (§ 4 Ingress und Ziff. 17 Honorarrichtlinien). Somit beträgt die Eingabegebühr CHF 17.00 und die Entscheidungsgebühr CHF 42.00.