VGH 2017/070
Zurück Druckansicht Navigation anzeigen
06.09.2017
VGH
Urteil
Sprüche: stattgegeben / abgeändert / materiell
VGH 2017/070
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Richterlic.iur. Andreas Batliner, Vorsitzender
lic.iur. Marion Seeger
lic.iur. Adrian Rufener
Dr.iur. Esther Schneider
lic.iur. Daniel Tschikof
in der Beschwerdesache des
Beschwerdeführers:
A



vertreten durch:


wegenGrundbuchgebühren
gegenEntscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Juni 2017, VBK 2017/20 ON 7
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 06. September 2017
entschieden:
1.Der Beschwerde vom 10. Juli 2017 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 28. Juni 2017, VBK 2017/20 ON 7, wird stattgegeben und die angefochtene Entscheidung dahingehend abgeändert, dass sie zu lauten hat wie folgt:
1. Der Beschwerde vom 03. April 2017 gegen die Verfügung des Amtes für Justiz vom 22. März 2017 wird Folge gegeben und die angefochtene Verfügung dahingehend abgeändert, dass sie zu lauten hat wie folgt: "Die Gebühr für die Eintragung des Erwerbs am Triesenberger Grundstück Nr. XY beträgt insgesamt CHF 520.85 und wird A, geschuldet."
2. Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land. Das Land Liechtenstein ist schuldig, dem Beschwerdeführer binnen 14 Tagen Parteikosten von CHF 801.90 zu ersetzen.
 
2.Die Kosten des Verfahrens verbleiben beim Land. Das Land Liechtenstein ist schuldig, dem Beschwerdeführer binnen 14 Tagen Parteikosten in der Höhe von CHF 962.28 zu ersetzen.
TATBESTAND
1.
Mit Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 schenkte B ihrem Sohn A, dem Beschwerdeführer, das Triesenberger Grundstück Nr. XY, auf welchem sich ein Ferienhaus, Baujahr 19--, befindet. In diesem Vertrag heisst es unter anderem wie folgt:
Der amtliche Schätzwert des Vertragsobjekts beträgt CHF 510'000.00 (Grundstücksschätzung Nr. ---, Beilage zu diesem Vertrag). 
Der Steuerschätzwert der Liegenschaft Triesenberg Grundstück Nr. XY, beträgt CHF 510'000.00. Dieser Betrag wird von den Parteien als der für diesen Vertrag und für die Berechnung von allfälligen Kosten, Gebühren und Steuern als massgebenden Schenkungswert bestimmt. Die mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Schenkungsvertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Steuer trägt A.
Diesem Schenkungsvertrag lag die Grundstücksschätzung Nr. --- von Architekt C vom 09. Juli 2016 bei. In dieser Beilage heisst es unter anderem wie folgt:
Verkehrswert: Fr. 510'000.00 
Bemerkungen: Der o.a. Schätzwert entspricht dem amtlichen Schätzwert bei dem keine Liebhaberwerte berücksichtigt werden. Der momentane Handelspreis beträgt ca. CHF 550'000.00 - CHF 600'000.00.
 
Dieser Schenkungsvertrag wurde am 30. Januar 2017 vom Amt für Justiz grundverkehrsrechtlich genehmigt. Am 13. Februar 2017 erteilte die Steuerverwaltung die Umschriftsbewilligung. Am 15. Februar 2017 ging der Schenkungsvertrag beim Amt für Justiz, Abt. Grundbuch, ein und wurde noch gleichentags vom Amt für Justiz, Abt. Grundbuch, "eingetragen".
Am Tag darauf, also am 16. Februar 2017, erging die Rechnung Nr. 10058978 von der Landeskasse an den Beschwerdeführer. In Rechnung gestellt wurden: 
  • Handänderungsgebühren, 6 ‰ auf CHF 510'000.00 = CHF 3'060.00
  • Fixbetrag Dienstbarkeit/Änderung: CHF 50.00
  • Fixbetrag Vormerkung/Anmerkung: CHF 50.00
  • Rechnungsbetrag: CHF 3'160.00
2.
Am 07. März 2017 stellte der Beschwerdeführer, nunmehr rechtsfreundlich vertreten, bei der Landeskasse ein Wiedererwägungsgesuch. Er führte aus, dass im Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 der Steuerschätzwert irrtümlicherweise mit CHF 510'000.00 anstatt richtigerweise mit CHF 70'173.00 angegeben worden sei. Gemäss Art. 529 Abs. 2 Ziff. 1 SR und Anhang B der Verordnung über die Grundbuch- und Handelsregistergebühren müsse bei Schenkungsverträgen der Steuerschätzwert der Berechnung der Handänderungsgebühren zu Grunde gelegt werden. Deshalb werde beantragt, die Gebührenrechnung vom 16. Februar 2017 wolle dahingehend abgeändert werden, dass die Handänderungsgebühren mit 6 ‰ des Steuerschätzwertes von CHF 70'143.00, sohin mit CHF 420.85 bestimmt werden.
Diesem Wiedererwägungsgesuch legte der Beschwerdeführer die Veranlagungsverfügung - Steuerrechnung der Liechtensteinischen Steuerverwaltung vom 23. August 2016 samt Veranlagungsprotokoll 2014 vom 15. Oktober 2015 bei. Aus letzterem ist ein Wert von CHF 70'143.00 für "Grundeigentum in Liechtenstein" ersichtlich und handschriftlich mit "Steuerwert" ergänzt.
3.
Mit Verfügung vom 22. März 2017 entschied das Amt für Justiz aufgrund des Wiedererwägungsgesuchs vom 07. März 2017 wie folgt:
1.
Der Antrag auf Abänderung der Gebührenrechnung Nr. 10058978 vom 16.02.2017 dahingehend, dass die Handänderungsgebühren mit 6 ‰ des (amtlichen) Steuerschätzwertes von CHF 70'143.00, sohin mit CHF 420.85 bestimmt werden, in eventu auf Aufhebung der genannten Gebührenrechnung, wird zurückgewiesen.
2.
Die Gebühr für die Eintragung des Erwerbs am Triesenberger Grundstück Nr. XY beträgt insgesamt CHF 3'160.00 und wird von A, geschuldet.
3.
Die Verwaltungsgebühr für die Ausfertigung der Verfügung beträgt CHF 150.00.
Begründet wurde diese Verfügung im Wesentlichen wie folgt:
Einer Gebührenrechnung komme keine Verfügungsqualität zu, denn Art. 2 der Verordnung über die Grundbuch- und Handelsregistergebühren unterscheide zwischen einer Gebührenrechnung und einer Gebührenverfügung. Eine Gebührenverfügung könne durch das Amt für Justiz erlassen werden, sobald die Zahlungsfrist der Gebührenrechnung abgelaufen sei. Erst diese Gebührenverfügung sei einem Rechtsmittel zugänglich. Somit sei das Rechtsmittel der Wiedererwägung gegen die Gebührenrechnung unzulässig, weshalb das Wiedererwägungsgesuch zurückzuweisen sei. Aus diesem Grund sei auch auf die rechtlichen Argumente des Beschwerdeführers nicht einzutreten.
Materiell gelte, dass gemäss Art. 529 Abs. 1 SR und Anhang 1 der Gebührenverordnung eine Handänderungsgebühr für die Eintragung von Eigentum in der Höhe von 6 ‰ des Wertes der Gegenleistung, bei Fehlen einer solchen, des Schätzwertes, geschuldet sei. Gegenständlich sei im Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 der Steuerschätzwert mit CHF 510'000.00 angegeben worden. Entsprechend sei die Handänderungsgebühr mit CHF 3'060.00 zu bestimmen gewesen.  
4.
Gegen diese Verfügung des Amtes für Justiz erhob der Beschwerdeführer am 03. April 2017 Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten (VBK).
5.
Hierzu äusserte sich das Amt für Justiz am 24. April 2017 im Wesentlichen wie folgt:
Im Rahmen einer Verbücherung und der Bestimmung der Gebühren für die damit einhergehenden Handänderungen habe sich das Grundbuch an den Belegen (d.h. der Grundbuchanmeldung, dem Rechtsgrundausweis, entsprechenden Beilagen etc.) zu orientieren, da gemäss Art. 4 Abs. 3 der Gebührenverordnung die gebührenpflichtigen Parteien die Bemessungsgrundlage bei allen Anträgen anzugeben hätten, sofern sie nicht aus den Anträgen selbst zu ersehen seien. Werde die Bemessungsgrundlage nicht oder so angegeben, dass sie den tatsächlichen Verhältnissen offensichtlich nicht entspreche, sei sie allenfalls nach Durchführung von Erhebungen nach pflichtgemässem Ermessen amtswegig festzusetzen. Der Sinn und Zweck des letzten Satzes des Art. 4 Abs. 3 bestehe darin, dass eine rechtsmissbräuchliche Angabe der Bemessungsgrundlage für die Gebühren weit unter ihrem tatsächlichen Betrag unterbunden werden solle, sodass eine Umgehung der Gebühren zu einem zu niedrigen Betrag verunmöglicht werde. Gegenständlich ergebe sich daraus, dass es den Parteien des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 oblegen gewesen sei, die Bemessungsgrundlage nach Art. 529 Abs. 2 Ziff. 1 SR in Form des Steuerschätzwertes anzugeben. Es sei grundsätzlich nicht Aufgabe des Amtes für Justiz, von Amtes wegen Nachforschungen darüber anzustellen, ob die Vertragsparteien den Steuerschätzwert des Grundstücks, über welches die Verbücherung vorzunehmen sei, richtig angegeben hätten, sofern die angegebene Bemessungsgrundlage nicht offensichtlich unrichtig, also rechtsmissbräuchlicher Natur sei. Die stetige Vornahme derartiger Nachprüfungen sei auch aus verfahrensökonomischen Erwägungen kaum zumutbar. Dass der Schätzwert des Grundstücks CHF 510'000.00 betrage, schliesse sich aus dem Protokoll über die Grundstücksschätzung von Landesschätzer C vom 09. Juli 2016. Es habe für das Amt für Justiz im Rahmen der Verbücherung des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 daher keinerlei Anlass zur Annahme gegeben, dass der angegebene Steuerschätzwert von CHF 510'000.00 den tatsächlichen Verhältnissen offensichtlich nicht entspreche, zumal der angegebene Steuerschätzwert gemäss dem Vertrag auch dem vom Landesschätzer eruierten Schätzwert des Grundstücks entspreche und diesbezüglich keine Differenzierungen vorzunehmen seien (vgl. StGH 1998/4, LES 1999, 164 [168]). Es sei Sache der Vertragsparteien, die Bemessungsgrundlage für die Handänderungsgebühren korrekt anzugeben. Sei diese Angabe unrichtig, hätten die Vertragsparteien dies gegen sich gelten zu lassen. Dabei sei unerheblich, dass die Vertragsparteien diesbezüglich nach durchgeführter Verbücherung des Vertrages auf einen Irrtum hinwiesen: Mit der Verbücherung sei das Eintragungsverfahren erledigt. Dieser Zeitpunkt sei für die Bestimmung der Handänderungsgebühren entscheidend. Danach könnten insbesondere im Hinblick auf die Bemessungsgrundlage im Vertrag keine Abänderungen mehr vorgenommen werden. Nach diesem Zeitpunkt eingebrachte  Belege oder Vorbringen, wie dies gegenständlich der Fall gewesen sei, seien unerheblich. Auch aus diesem Grund sei die begehrte Neubestimmung der Handänderungsgebühren nicht durchzuführen.
6.
Die VBK gab der Beschwerde vom 03. April 2017 mit Entscheidung vom 28. Juni 2017, VBK 2017/20 ON 7, keine Folge und begründete dies damit, dass gemäss Art. 4 Abs. 3 Gebührenverordnung die Parteien bei allen Anträgen die Bemessungsgrundlage anzugeben hätten. Vorliegend sei der Steuerschätzwert mit CHF 510'000.00 angegeben worden. Das Amt für Justiz habe aufgrund der Grösse und Beschaffenheit der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft davon ausgehen können, dass die von den Parteien angegebene Bemessungsgrundlage den tatsächlichen Verhältnissen entspreche. Die Verbücherung des Schenkungsvertrages sei bereits erfolgt und die gegenständlichen Gebühren basierten auf jener Bemessungsgrundlage, die im bereits verbücherten Schenkungsvertrag angeführt werde. Es gebe folglich keinen Grund, von dieser Bemessungsgrundlage abzugehen.
7.
Gegen diese Entscheidung, zugestellt am 30. Juni 2017, erhob der Beschwerdeführer am 10. Juli 2017 rechtzeitig Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Er beantragt, der Verwaltungsgerichtshof wolle die angefochtene VBK-Entscheidung dahingehend abändern, dass der Beschwerde gegen die Verfügung des Amtes für Justiz vom 22. März 2017 Folge gegeben und die Handänderungsgebühr mit CHF 420.85 bestimmt werde.
8.
Der Verwaltungsgerichtshof zog den Vorakt zu VBK 2017/20 bei, erörterte in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 06. September 2017 die Sach- und Rechtslage und entschied, wie aus dem Spruch ersichtlich.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
1.
Art. 529 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 SR (Sachenrecht) lauten wie folgt:
Für die vom Amt für Justiz vorzunehmenden Amtshandlungen werden Gebühren erhoben. 
Die wertabhängigen Gebühren betragen: für die Eintragung von Eigentum, Eigentumsanteilen und Baurechten: 6 ‰ des Wertes der Gegenleistung, bei Fehlen einer solchen des Steuerschätzwerts, mindestens jedoch 200 Franken je Handänderung; bei Erwerb im Zuge von rechtsgestaltenden Entscheidungen der Gerichte: 200 Franken je Handänderung;
Zur Gebührenermittlung bestimmt Art. 4 Abs. 3 der Verordnung vom 11. Februar 2003 über die Grundbuch- und Handelsregistergebühren, LGBl. 2003 Nr. 67 (im Folgenden: Verordnung) wie folgt:
Die Bemessungsgrundlage ist von den gebührenpflichtigen Parteien bei allen Anträgen anzugeben, sofern sie nicht aus dem Antrag selbst leicht zu ersehen ist. Wird die Bemessungsgrundlage nicht oder so angegeben, dass sie den tatsächlichen Verhältnissen offensichtlich nicht entspricht, ist sie allenfalls nach Durchführung von Erhebungen nach pflichtgemässem Ermessen amtswegig festzusetzen. 
2.
Mit der - unangefochtenen - Eintragung eines Grundstücksvertrages - wie hier des Schenkungsvertrages vom 09. Dezember 2016 - im Grundbuch ist noch nicht rechtskräftig entschieden, wie hoch die Grundbuchgebühren für diese Eintragung sind. Vielmehr ist (in der Regel anschliessend) ein Verfahren zur Bestimmung der Grundbuchgebühren durchzuführen. Dabei darf das Amt für Justiz der Einfachheit halber ohne weitere Abklärung eine Gebührenrechnung - wie hier jene vom 16. Februar 2017 - ausstellen und versenden und sich dabei auf jenen Wert als Bemessungsgrundlage stützen, der im Grundstücksvertrag angegeben ist. Aber auch eine solche Rechnung legt die Höhe der Grundbuchsgebühren nicht definitiv fest, sondern bildet lediglich einen verfahrensrechtlichen Zwischenschritt. Sowohl vor als auch nach Ausstellung der Gebührenrechnung kann das Amt für Justiz Erhebungen, die für die Gebührenermittlung relevant sind, durchführen. So bestimmt Art. 4 Abs. 3 Verordnung ausdrücklich, dass solche Erhebungen etwa dann durchgeführt werden können, wenn die gebührenpflichtigen Parteien in ihren Anträgen die Bemessungsgrundlage nicht angegeben haben. Solche Erhebungen können nicht nur hinsichtlich der Bemessungsgrundlage durchgeführt werden, sondern auch hinsichtlich des Gebührenschuldners und der Gebührenbefreiung (siehe Art. 5 und 6 Verordnung).
Ermittlungen können nicht nur von Amtes wegen, sondern auch auf Antrag einer Partei durchgeführt werden. Auf einen solchen Antrag einer Partei kann nicht deshalb nicht eingetreten werden, weil ein Grundstücksvertrag im Grundbuch bereits eingetragen ist, denn ein Grundbuchseintrag bedeutet, wie schon ausgeführt, nicht, dass mit dem Eintrag die dafür geschuldeten Grundbuchsgebühren bereits rechtskräftig festgelegt sind. Auf einen Antrag einer Partei auf Durchführung eines Ermittlungsverfahrens ist nur dann nicht einzutreten, wenn der Antrag rechtlich irrelevant oder rechtsmissbräuchlich ist. Beides ist vorliegendenfalls nicht gegeben, denn zum einen kann jedermann ein Irrtum unterlaufen und die Geltendmachung dieses Irrtums ist nicht per se rechtsmissbräuchlich und zum andern kann die Aufklärung des Irrtums zu einer Änderung der Grundbuchgebühren führen.
Aus all diesen Gründen durfte der Beschwerdeführer mit seinem Schriftsatz vom 07. März 2017 ("Wiedererwägungsgesuch") vorbringen, dass er im Schenkungsvertrag vom 09. Dezember 2016 den Steuerschätzwert irrtümlicherweise mit CHF 510'000.00 anstatt richtigerweise mit CHF 70'143.00 angab. Dieses Vorbringen hatte das Amt für Justiz zu prüfen. Aus der Beilage zum Schriftsatz vom 07. März 2017 hätte das Amt für Justiz leicht erkennen können, dass der tatsächliche Steuerschätzwert des verfahrensgegenständlichen Grundstückes CHF 70'143.00 beträgt. Bestünden aber immer noch Zweifel, hätte das Amt für Justiz entweder bei der Gemeindesteuerkasse Triesenberg oder bei der Steuerverwaltung Rücksprache nehmen oder den Beschwerdeführer auffordern müssen, eine entsprechende Bestätigung der Steuerverwaltung vorzulegen.
3.
Es ist zwar richtig, wie das Amt für Justiz in der Stellungnahme vom 24. April 2017 ausführte, dass es grundsätzlich nicht seine Aufgabe ist, von Amtes wegen Nachforschungen über einen Steuerschätzwert anzustellen, doch kann daraus nicht abgeleitet werden, dass eine gebührenpflichtige Vertragspartei an den im Schenkungsvertrag angegebenen Steuerschätzwert unumstösslich gebunden ist. Eine solche Bindung ergibt sich weder aus dem Sachenrecht noch aus der Verordnung und auch nicht aus dem Urteil zu StGH 1998/4.
Auch dem Argument des Amtes für Justiz, dass nach der Verbücherung eines Grundstücksvertrages keine Änderungen mehr im Vertrag vorgenommen werden können, ist nicht zu folgen. Zum einen kann auch ein verbücherter Vertrag von den Vertragsparteien jederzeit abgeändert werden. Ob eine solche Abänderung auch Einfluss auf den Grundbuchseintrag hat, ist eine Frage, die im vorliegenden Fall, der nur die Grundbuchgebühren betrifft, nicht relevant ist. Zum andern hängt die Höhe der Grundbuchgebühren nicht direkt vom Willen der Vertragsparteien, sondern - gemäss Art. 529 Abs. 2 Ziff. 1 SR und Anhang 1, B.a) Verordnung - vom Wert der Gegenleistung oder - bei Schenkungsverträgen - vom Steuerschätzwert ab. Wie hoch der Steuerschätzwert tatsächlich ist, legen nicht die Parteien im Schenkungsvertrag fest, sondern wird von der Steuerverwaltung festgesetzt.
4.
Die Grundbuchgebühr für die Eintragung von Eigentum aufgrund eines Schenkungsvertrages beträgt 6 ‰ des Steuerschätzwertes des betreffenden Grundstückes. Vorliegendenfalls hat der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 07. März 2017 zweifelsfrei nachgewiesen, dass der Steuerschätzwert für das verfahrensgegenständliche Triesenberger Grundstück Nr. XY nicht CHF 510'000.00, sondern CHF 70'123.00 beträgt. Somit kann der Verwaltungsgerichtshof meritorisch entscheiden und die unterinstanzlichen Entscheidungen entsprechend abändern.
5.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 i.V.m. Art. 35 Abs. 4 LVG und i.V.m. § 41 ZPO. Da der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde zur Gänze durchdrang, sind ihm die Parteikosten zu ersetzen. Diese hat er in seiner Beschwerde vom 03. April 2017 an die VBK richtig mit CHF 801.90 und in seiner Beschwerde vom 10. Juli 2017 an den Verwaltungsgerichtshof richtig mit CHF 962.28 verzeichnet.