VGH 2020/055
VGH 2020/056
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22.07.2020
VGH
Urteil
Sprüche: stattgegeben / zurückverwiesen / materiell
VGH 2020/055
VGH 2020/056
Der Verwaltungsgerichtshof des Fürstentums Liechtenstein, Vaduz, hat durch die
Richterlic.iur. Andreas Batliner, Präsident
lic.iur. Marion Seeger
lic.iur. Adrian Rufener
Dr.iur. Esther Schneider
lic.iur. Daniel Tschikof
in der Beschwerdesache der
Beschwerdeführer:
zu VGH 2020/055:
A
zu VGH 2020/056:
B


beide vertreten durch:

...
weitere Verfahrenspartei:
C
wegenWiderruf der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung
gegenEntscheidungen der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 29. April 2020 zu VBK 2020/1 und VBK 2020/2
in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 22. Juli 2020
entschieden:
1.Die beiden Beschwerdeverfahren zu VGH 2020/055 und VGH 2020/056 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Führender Akt jener zu VGH 2020/055.
2.Der Beschwerde des Beschwerdeführers A 18. Mai 2020 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 29. April 2020 zu VBK 2020/1 (ON 8) wird insoweit stattgegeben, als die angefochtene Entscheidung aufgehoben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zurückgeleitet wird.
3.Die Beschwerde der Beschwerdeführerin B vom 18. Mai 2020 gegen die Entscheidung der Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten vom 29. April 2020 zu VBK 2020/2 (ON 8) wird insoweit stattgegeben, als die angefochtene Entscheidung aufgehoben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten zurückgeleitet wird.
4.Die Gebühren der Beschwerdeverfahren zu VGH 2020/055 und VGH 2020/056 verbleiben beim Land. Parteikosten werden keine zugesprochen.
TATBESTAND
1.
Die beiden Beschwerdeführer schlossen am ... 2016 als Käufer mit der weiteren Verfahrenspartei C als Verkäuferin einen Kaufvertrag über das Grundstück X in der Gemeinde Y zum Kaufpreis von CHF 400'000.00.
2.
Mit Datum vom ... 2016 stellten die beiden Beschwerdeführer beim Amt für Justiz den Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages. Sie machten ein berechtigtes Interesse gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. f GVG geltend, d.h. sie begründeten ihren Antrag damit, dass das zu erwerbende Grundstück einer Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen diene. 
3.
Nachdem das Amt für Justiz weitere Abklärungen getätigt hatte, erteilte es mit drei identen Verfügungen vom 24. Mai 2016 zum Aktenzeichen GVRE 2016/... die beantragte Genehmigung mit folgendem Spruch:
  1. Dem Kaufvertrag vom ...2016 wird die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit der Auflage erteilt, dass mit der Überbauung innert 3 Jahren begonnen und planmässig vollendet wird.
  2. Die Auflage wird als Anmerkung mit der Bezeichnung "Auflage der Grundverkehrsbehörde nach GVG: Beginn der Überbauung innert 3 Jahren" im Grundbuch eingetragen.
  3. Die Verwaltungsgebühr wird dem Antragsteller auferlegt und von der Landeskasse gesondert in Rechnung gestellt.
In den Entscheidungsgründen wies das Amt für Justiz darauf hin, dass im Falle des Nichteinhaltens der Auflage der Widerruf der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde gemäss Art. 19 GVG vorbehalten bleibe.
Die drei Verfügungen vom 24. Mai 2016 erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.
4.
Mit Schreiben vom 30. August 2019 ersuchte das Amt für Justiz die beiden Beschwerdeführer um einen Nachweis dafür, dass die oben erwähnte Auflage erfüllt wurde. 
Hierzu nahmen die Beschwerdeführer, nunmehr rechtsfreundlich vertreten, am 04. Oktober und 12. und 29. November 2019 dahingehend Stellung, dass das Grundstück noch nicht überbaut habe werden können, da es nicht erschlossen sei, weil der Kanalisationsanschluss fehle.
5.
Mit drei identen Verfügungen vom 03. Dezember 2019 zum Aktenzeichen GVRE 2016/192.1, adressiert an die beiden Beschwerdeführer und die weitere Verfahrenspartei, entschied das Amt für Justiz wie folgt:
  1. Der Antrag vom 04.10.2019 auf Verlängerung der Frist zur Erfüllung der auf dem Grundstück X in der Gemeinde Y angemerkten Auflage ... wird abgewiesen.
  2. Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung vom ...2016 wird infolge Nichteinhaltens der auf dem Grundstück X in der Gemeinde Y angemerkten Auflage ...: "Beginn der Überbauung innert 3 Jahren" widerrufen.
  3. Die Verwaltungsgebühr beträgt CHF 400.00 und wird A und B zur ungeteilten Hand auferlegt und von der Landeskasse gesondert in Rechnung gestellt. 
Begründet wurden diese Verfügungen im Wesentlichen damit, dass das Grundstück X in der Gemeinde Y bis heute nicht überbaut sei und somit die Erwerber die Auflage nicht eingehalten hätten. Die mit einer Auflage Verpflichteten müssten alle notwendigen Massnahmen ergreifen, damit die Auflage binnen der vorgesehenen Frist erfüllt werde. Zwar seien von den Beschwerdeführern zwischen Juni und August 2016 Abklärungen vorgenommen sowie Gespräche mit der Gemeinde Y hinsichtlich der Erschliessung des Grundstückes geführt worden, weitere konkrete Schritte nach 2016 zur Erfüllung der Auflage seien seitens der Erwerber jedoch nicht unternommen worden. Da innert der Auflagefrist die Überbauung nicht realisiert worden und eine Verlängerung der Frist mangels wichtiger Gründe abzuweisen sei, habe die Grundverkehrsbehörde die Genehmigung des Kaufvertrages von Amtes wegen zu widerrufen (Art. 8 und 19 GVG). 
6.
Gegen diese Verfügungen erhoben die Beschwerdeführer am 19. Dezember 2019 jeweils - getrennt voneinander - Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten (VBK). 
Sie brachten im Wesentlichen vor, sie hätten trotz ihrer Bemühungen und zahlreicher Gespräche mit der Gemeinde Y und den Ingenieuren bislang keine Lösung für die Erschliessung des Grundstückes gefunden, dies obwohl sie bereit seien, die Kosten für die notwendige Kanalisation zu übernehmen. Die Beschwerdeführer hätten alle notwendigen Massnahmen ergriffen, um die grundverkehrsbehördliche Auflage zu erfüllen. Sie hätten u.a. das Ingenieurbüro E beauftragt, die Möglichkeiten für einen Abwasseranschluss an das Kanalisationsnetz der Gemeinde Y zu prüfen. Die Gemeinde habe mitgeteilt, dass ihr Budget keine neuen Erschliessungen mehr zulasse. Die Beschwerdeführer hätten der Gemeinde angeboten, die Erschliessung vorzufinanzieren, doch hätten sie von der Gemeinde hierauf keine Antwort erhalten. Für die Erlangung der Baureife des gegenständlichen Grundstückes sei ein Ausbau des öffentlichen Kanalisationsnetzes erforderlich. Die Gemeinde nehme jedoch derzeit keinen solchen Ausbau vor, weshalb es den Beschwerdeführern nicht möglich gewesen sei, das Grundstück innerhalb der Auflagefrist zu überbauen. Die Grundverkehrsbehörde habe vor der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung am ... 2016 von der mangelnden Baureife des gegenständlichen Grundstückes Kenntnis gehabt, so aufgrund einer Mitteilung des Leiters "Hochbau" der Gemeinde Y vom ... 2016, die dieser auf Nachfrage der Grundverkehrsbehörde erstattet habe. Er habe ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Gemeinderat in jedem Falle über einen allfälligen vorzeitigen Ausbau der Kanalisation durch die Gemeinde entscheiden müsse. Gleiches ergebe sich aus dem Schreiben der Gemeinde Y vom ... 2013, das der Grundverkehrsbehörde ebenfalls vorgelegen gewesen sei. 
Die Beschwerdeführer hätten erst unlängst erfahren, dass eine Erschliessung nun doch möglich sei. Der Gemeindevorsteher habe mit Schreiben vom ... 2019 bestätigt, dass mittels einer privaten Leitung von ca. 60 m das gegenständliche Grundstück nun erschlossen werden könne. Die Beschwerdeführer seien sehr wohl gewillt, das Grundstück zu überbauen. 
7.
Die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten wies die beiden Beschwerden vom ... 2019 mit ihren beiden identen Entscheidungen zu VBK 2020/1 ON 8 und VBK 2020/2 ON 8 ab und bestätigte die angefochtenen Verfügungen.
Begründend führte die VBK aus, die Beschwerdeführer hätten mit der Bebauung des gegenständlichen Grundstücks nicht innerhalb der Auflagefrist begonnen. Daher sei die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäss Art. 8 und 19 GVG zu widerrufen. Ein solcher Widerruf sei weder unverhältnismässig noch willkürlich.
Eine Verlängerung der Auflagefrist sei nicht möglich, da es sich bei der Auflagefrist um eine materiell-rechtliche Frist handle, deren Verlängerung nur innerhalb der Frist beantragt werden könne. 
8.
Gegen diese Entscheidungen der VBK, zugestellt am ... 2020,  erhob jeder Beschwerdeführer für sich rechtzeitig eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof. Inhaltlich sind die beiden Beschwerden ident.
9.
Der Verwaltungsgerichtshof zog die Vorakten zu VBK 2020/1 und VBK 2020/2 bei, ebenso eine Kopie des Aktes des Amtes für Justiz betreffend die Erteilung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (Geschäftsfall 2016/...) und eine Kopie des Aktes des Amtes für Justiz betreffend das Verfahren über den Nachweis der Erfüllung der Auflage und Widerruf der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom 24. Mai 2016 (Aktenzeichen GVRE 2016/...). Er erörterte in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 22. Juli 2020 die Sach- und Rechtslage und entschied wie aus dem Spruch ersichtlich.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
1.
Hinsichtlich des Sachverhaltes kann auf die obigen Ausführungen zum Tatbestand verwiesen werden.
2.
Zum Verfahrensrecht:
Das Grundverkehrsgesetz (GVG) vom 09. Dezember 1992, LGBl. 1993 Nr. 49 (in der gültigen Fassung), hat das Ziel, Grundstücke der Nutzung durch ihre Eigentümer zu erhalten und zuzuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten (Art. 1 Abs. 1 GVG). Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der Genehmigung der Grundverkehrsbehörde (Art. 1 Abs. 2 GVG). Ohne grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Rechtsgeschäfts über den Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken ist das Rechtsgeschäft nichtig (Art. 15 und Art. 25 Abs. 1 GVG; Josef A. Fehr, Grundverkehrsrecht und Eigentumsgarantie im Fürstentum Liechtenstein, Diss., Schaan 1984, S. 75 ff.). 
Damit der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken genehmigt werden kann, bedarf es eines berechtigten Interesses am Erwerb (Art. 5 Abs. 1 Bst. a GVG), es sei denn, es läge eine Voraussetzung gemäss Art. 5 Abs. 1 Bst. b GVG vor, was im vorliegenden Fall jedoch nicht relevant ist. Ein berechtigtes Interesse ist (unter anderem) dann vorhanden, wenn das zu erwerbende Grundstück einer Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen dient (Art. 6 Abs. 1 Bst. f GVG). Mit der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung können "Bedingungen und Auflagen" verbunden werden, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht (Art. 7 Abs. 1 GVG). Wird eine solche "Auflage" nicht eingehalten, ist die erteilte Genehmigung zu widerrufen (Art. 8 und 19 GVG). Der rechtskräftige Widerruf der Genehmigung führt zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes, das genehmigt worden war (Art. 25 Abs. 1 Bst. d GVG; Fehr, a.a.O., S. 82). Dies bedeutet nichts anderes, als dass durch den verwaltungsrechtlichen Widerruf der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Rechtsgeschäftes dieses für nichtig erklärt wird. Die Widerrufsentscheidung ist rechtsgestaltend. Eine Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes betrifft alle (Vertrags-)Parteien, also - bei einem Kaufvertrag - nicht nur den Käufer (den Erwerber des inländischen Grundstückes), sondern auch den Verkäufer. Der Widerruf muss also gegenüber allen Parteien des Rechtsgeschäftes wirken. Dies kann er nur, wenn er gegenüber allen Parteien des Rechtsgeschäftes ausgesprochen und rechtskräftig wird. Hierfür ist es notwendig, dass alle Parteien des Rechtsgeschäftes am verwaltungsrechtlichen Verfahren über den Widerruf einbezogen werden (Art. 31 Abs. 1, 4, 5 und 6 LVG). Sie bilden eine materielle und gebundene Streitgenossenschaft (Art. 31 Abs. 4 LVG i.V.m. § 11 Z. 1 und § 14 ZPO). Daraus ergibt sich, dass die Entscheidung über den Widerruf der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gegenüber allen Parteien des Rechtsgeschäftes gleich lauten und vorgängig allen Parteien des Rechtsgeschäftes das rechtliche Gehör gewährt werden muss, unabhängig davon, ob von jeder Partei eine Äusserung zu erwarten ist und was der Inhalt der Äusserung sein könnte. Wird letztere Pflicht der Behörden verletzt, ist die Entscheidung "nichtig", d.h. vernichtbar (§ 446 Abs. 1 Z. 4 ZPO und Art. 106 LVG; VGH 2019/026; VGH 2018/153). 
Im vorliegenden Fall hat das Amt für Justiz vor dem Erlass der Verfügungen vom 03. Dezember 2019 die weitere Verfahrenspartei C (Verkäuferin des verfahrensgegenständlichen Grundstückes) nicht angehört. Dieser Verfahrensfehler schadet hier zwar nicht, denn der betroffenen Verfahrenspartei wurde eine der drei identen Verfügungen vom ... 2019 zugestellt und die Verfahrenspartei erhob dagegen kein Rechtsmittel. Dies ändert jedoch nichts daran, dass das Amt für Justiz einen Verfahrensfehler beging.
Das Amt für Justiz erliess keine einheitliche Widerrufverfügung gegen die drei Parteien des Kaufvertrages vom ... 2016, sondern drei getrennte, wenn auch inhaltlich idente Verfügungen. Weil die drei Verfügungen inhaltlich ident sind, schadet dieser Verfahrensfehler im vorliegenden Fall ebenfalls nicht, zumal auch argumentiert werden kann, dass am Ende jeder dieser drei Verfügungen vermerkt ist, dass sie an alle drei Vertragsparteien "geht". Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Verfügungen zumindest missverständlich formuliert sind, denn einerseits sind sie individuell adressiert und andererseits erklären sie nicht ausdrücklich, dass sie sich an alle drei Vertragsparteien richten. Diese missverständliche Formulierung führte denn auch dazu, dass die beiden Beschwerdeführer zwei getrennte Beschwerden an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten erhoben und dass letztere zwei getrennte Entscheidungen fällte, was wiederum zu zwei getrennten Beschwerden an den Verwaltungsgerichtshof führte.
Die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten betrachtete die weitere Verfahrenspartei C nicht als Partei des Beschwerdeverfahrens, hörte sie nicht an und stellte ihr die Entscheidung (bzw. die Entscheidungen) nicht zu. Diese Verfahrensmängel führen notwendigerweise zur amtswegigen Aufhebung der beiden Entscheidungen der Beschwerdekommission (Art. 106 LVG; VGH 2018/153). 
3.
Zur "Auflage":
Das Amt für Justiz genehmigte den Kaufvertrag vom ... 2016 "mit der Auflage, dass mit der Überbauung innert 3 Jahren begonnen wird". Dabei handelt es sich um eine "Auflage" im Sinne von Art. 8 und Art. 19 GVG, sodass bei deren Nichteinhaltung der Widerruf der erteilten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erfolgt. Dass es sich bei der verfahrensgegenständlichen Auflage um eine Auflage im Sinne von Art. 8 und 19 GVG handelt, ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der von der Grundverkehrsbehörde gesetzten Auflage: Nur wenn die beiden Beschwerdeführer als Käufer des verfahrensgegenständlichen Grundstückes auf diesem tatsächlich eine Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen verwirklichen, haben sie ein berechtigtes Interesse zum Erwerb des Grundstückes. Verwirklichen sie die Überbauung nicht, haben sie auch kein Erwerbsinteresse. Liegt ein solches nicht vor, ist die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu verweigern. Stellt sich das fehlende Erwerbsinteresse erst im Nachhinein heraus, muss dementsprechend und auch im Sinne der Zielsetzung von Art. 1 GVG die erteilte grundverkehrsbehördliche Genehmigung widerrufen werden. 
Dogmatisch spricht man in solchen Fällen nicht von "Auflage", sondern von einer "auflösenden Bedingung" oder "Resolutivbedingung" (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, Rz 913 ff.).
4.
Zur Frist:
Das Amt für Justiz verfügte am ... 2016, dass mit der Überbauung auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück "innert 3 Jahren" begonnen werden muss. 
Bei dieser Frist handelt es sich nicht um eine Befristung der Verfügungen vom ... 2016 bzw. der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, denn die mit Verfügungen erteilten grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen endeten nicht nach drei Jahren. Die erteilte grundverkehrsbehördliche Genehmigung sollte nicht nach Ablauf der Dreijahresfrist dahinfallen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 801 f., 908 ff.). Vielmehr wurde den Beschwerdeführern aufgetragen, eine bestimmte Handlung, nämlich mit der Überbauung des Grundstückes zu beginnen, innert drei Jahren zu setzen. 
Mit der verfügten Auflage wurde nicht bestimmt, dass die erteilte grundverkehrsbehördliche Genehmigung automatisch dahinfällt, wenn mit der Überbauung des Grundstückes nicht fristgerecht begonnen wird. Eine solche drastische Konsequenz hätte vielmehr ausdrücklich in den Spruch der Verfügungen vom ... 2016 aufgenommen werden müssen. Die verfügte Auflage bedeutet also, dass nach Ablauf der gesetzten Frist von Amtes wegen geprüft wird, ob ein Widerruf der erteilten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu erfolgen hat. Dementsprechend wies das Amt für Justiz in den Entscheidungsgründen seiner Verfügungen vom ... 2016 darauf hin, dass im Falle des Nichteinhaltens der Auflage der Widerruf vorbehalten bleibt, so wie es Art. 8 und 19 GVG vorsehen. 
Ob es sich bei der für die Erfüllung der Auflage gesetzten Frist um eine verfahrensrechtliche oder materiell-rechtliche Frist handelt, kann, entgegen den Ausführungen der Beschwerdekommission, dahingestellt bleiben. Handelte es sich um eine verfahrensrechtliche Frist, wäre zwar mit deren Ablauf eine Präklusion verbunden, dies jedoch nur in dem Sinne, dass nunmehr das Widerrufsverfahren zu eröffnen ist. Handelte es sich um eine materiell-rechtliche Frist, bliebe es der Behörde (dem Amt für Justiz) freigestellt, diese von ihr selbst gesetzte Frist - auf Antrag oder von Amtes wegen - zu verlängern oder - nach Ablauf der gesetzten Frist - eine neue Frist anzusetzen, dies selbstverständlich immer nur, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Bei der vorliegenden Frist handelt es sich nicht um eine gesetzliche, sondern um eine behördlich gesetzte Frist. Solche "richterlichen" Fristen können immer verlängert werden, auch wenn ein Fristverlängerungsantrag erst nach Ablauf der Frist gestellt wird. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass nicht jede gesetzliche Frist, die im Verwaltungsrecht gilt, unerstreckbar ist; vielmehr handelt es sich oft um Ordnungsfristen (VBI 1999/3 in LES 1999, 195; vgl. auch StGH 2019/039). 
5.
Zum Widerruf:
Die mit der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom ... 2016 verbundene Auflage enthielt eine Frist. Das Amt für Justiz hat nach Ablauf dieser Frist zu Recht geprüft, ob die Auflage erfüllt wurde bzw. ob ein Widerrufsgrund vorliegt und deshalb im Sinne von Art. 19 GVG ein Widerruf der erteilten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erfolgen muss. Auch der Widerruf einer rechtskräftigen Verfügung ist ein Verwaltungsakt. Wie alle Verwaltungsakte hat sich auch der Widerruf an die allgemeinen verwaltungs- und verfassungsrechtlichen Grundsätze zu halten, wie insbesondere das Verhältnismässigkeitsprinzip, den Vertrauensschutz und das Verbot widersprüchlichen Verhaltens (Art. 87 Abs. 4 und Art. 106 LVG; Andreas Kley, Grundriss des liechtensteinischen Verwaltungsrechts, Vaduz 1998, S. 127 ff.; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz 1227 f.).
Im vorliegenden Fall ist zwar unstrittig, dass die Beschwerdeführer bis heute nicht mit der Überbauung im Sinne vom Art. 6 Abs. 1 Bst. f GVG des gegenständlichen Grundstückes begonnen haben, doch kann daraus nicht abgeleitet werden, dass zwangsläufig ein Widerrufsgrund gegeben ist. Vielmehr muss die zuständige Behörde prüfen, aus welchen Gründen die Auflage nicht eingehalten wurde und ob diese Gründe es rechtfertigen, keinen Widerrufsgrund anzunehmen oder die behördlich gesetzte Frist zu verlängern. Diesbezüglich besteht eine erhöhte Mitwirkungspflicht der betroffenen Verfahrensparteien, hier insbesondere der Beschwerdeführer, denn sie müssen vorbringen und unter Beweis stellen, aus welchen Gründen sie die Auflage nicht fristgerecht erfüllen konnten.
Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführer vor allem in ihren Beschwerden an die Beschwerdekommission vorgebracht, sie hätten deshalb mit der Überbauung nicht fristgerecht beginnen können, weil das Grundstück nicht baureif sei, denn der Anschluss an die öffentliche Kanalisation fehle und sei trotz entsprechender Anfrage von der Gemeinde Y nicht erstellt worden. Die Beschwerdeführer hätten den Anschluss an die öffentliche Kanalisation auch nicht auf eigene Rechnung erstellen dürfen. All dies habe das Amt für Justiz schon vor Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom ... 2016 gewusst. Nunmehr, nämlich am ... 2019, habe die Gemeinde Y es den Beschwerdeführern erlaubt, das Grundstück auf eigene Kosten an das öffentliche Kanalisationsnetz anzuschliessen. 
Da dieses Beschwerdevorbringen entscheidungsrelevant ist, hätte die Beschwerdekommission (zumindest) die beantragten Beweise aufnehmen und den tatsächlichen Sachverhalt feststellen müssen, um rechtlich beurteilen zu können, ob ein Widerrufsgrund vorliegt bzw. ob der Widerruf der am ... 2016 erteilten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu Recht vom Amt für Justiz verfügt wurde.
In diesem Zusammenhang ist noch darauf hinzuweisen, dass es sich beim gegenständlichen Verfahren um ein solches "über zivilrechtliche Ansprüche und Verpflichtungen" im Sinne von Art. 6 Abs. 1 EMRK handelt und deshalb die Beschwerdekommission im fortgesetzten Verfahren zu prüfen hat, ob sie weiterhin auf die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung verzichten darf. 
6.
Zum Fristenlauf wegen fehlender Möglichkeit zur Überbauung:
Die Beschwerdeführer bringen vor, die Auflage vom ... 2016 sei so zu verstehen, dass mit der Bebauung des gegenständlichen Grundstückes binnen 3 Jahren "seit Eintritt der Baureife" zu beginnen sei.
Diesem Argument ist nicht beizutreten. Die vom Amt für Justiz gesetzte Frist ist klar genug formuliert.
Die Argumentation der Beschwerdeführer würde bedeuten, dass bei Erlass der Verfügung vom ... 2016 weder bestimmt noch einigermassen klar bestimmbar war, wann die Auflage erfüllt werden muss. Die Unsicherheit, ob der Kaufvertrag wegen Widerrufs der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zwischen den Vertragsparteien rückabgewickelt werden muss (Fehr, a.a.O., S. 82), wäre gross und könnte wohl kaum im Interesse der Verkäuferin liegen.  
Dies gilt umso mehr, wenn der die Genehmigung erteilenden Behörde die mangelnde Baureife des Grundstückes nicht bekannt war. 
Sollte sich im weiteren Verfahren das Vorbringen der Beschwerdeführer, das Amt für Justiz habe vor Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die mangelnde Baureife des Grundstückes gekannt, als richtig erweisen, ist dies, wie oben in Erw. 5. ausgeführt, relevant und bei der Entscheidung, ob ein Widerruf auszusprechen oder eine neue Frist anzusetzen ist, zu berücksichtigen.
7.
Zum Grundbucheintrag:
Die Beschwerdeführer bringen vor, der Grundbucheintrag betreffend die verfahrensgegenständliche Auflage sei falsch, weil sie der Verfügung vom ... 2016 widerspreche.
Dieses Vorbringen ist deshalb irrelevant, weil es rechtlich nicht auf den Grundbucheintrag, sondern auf die rechtskräftigen Verfügungen vom ... 2016 ankommt und weil sich sowohl das Amt für Justiz als auch die Beschwerdekommission nicht auf den Grundbucheintrag, sondern auf die Verfügungen vom ... 2016 berufen.
8.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführer im Verfahren vor dem Amt für Justiz:
Die Beschwerdeführer bringen vor, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei vom Amt für Justiz dadurch verletzt worden, dass das Amt ihnen dessen Absicht, einen Widerruf der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung auszusprechen, nicht vorweg mitgeteilt habe. 
Es ist zwar richtig, dass Häfelin/Müller/Uhlmann (Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Rz 1681 = 7. Auflage Rz 1011) ausführen, dass die Verwaltungsbehörden den Betroffenen den voraussichtlichen Inhalt der Verfügung bekanntgeben müssen, um den Betroffenen eine Stellungnahme zu ermöglichen, doch führen sie auch aus, dass dies dann nicht gilt, wenn die Betroffenen die Verfügung selbst beantragt haben oder deren Inhalt voraussehen konnten. Sie führen auch aus, dass die Parteien nicht Gelegenheit haben müssen, sich zu jedem möglichen Ergebnis, das von der Behörde ins Auge gefasst wird, zu äussern. Die Behörden seien grundsätzlich auch nicht verpflichtet, den Parteien ihre Begründung vorweg zur Stellungnahme zu unterbreiten. 
Im vorliegenden Fall hat das Amt für Justiz sowohl mit Schreiben vom ... 2019 als auch mit Schreiben vom ... 2019 die Beschwerdeführer darüber informiert, dass die Frist zur Erfüllung der Auflage nach dem Grundverkehrsgesetz, welche anlässlich der Genehmigung des Kaufvertrages vom ... 2016 auferlegt wurde, mittlerweile abgelaufen sei. Diese Auflage umfasse die Verpflichtung, dass die Erwerber mit der Überbauung innerhalb von 3 Jahren beginnen würden. Gemäss Art. 11 der Grundverkehrsverordnung habe das Amt für Justiz als zuständige Grundverkehrsbehörde die Erfüllung von Auflagen festzustellen. Deshalb würden die Beschwerdeführer ersucht, innert vier Wochen beim Amt für Justiz einen Antrag auf Feststellung der Erfüllung der Auflage einzureichen. Dem Antrag seien konkrete Bescheinigungsmittel beizulegen. 
Das Amt für Justiz bezog sich in diesem Schreiben auf die Verfügungen vom ... 2016. In deren Begründung heisst es ausdrücklich, dass im Falle des Nichteinhaltens der Auflage durch die Antragsteller der Widerruf der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde gemäss Art. 19 GVG vorbehalten bleibt.
Den Beschwerdeführern, die sich seit ihrer ersten Stellungnahme gegenüber dem Amt für Justiz am ... 2019 rechtsfreundlich vertreten liessen, muss es denn auch bewusst gewesen sein, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung widerrufen werden kann, wenn eine Auflage nicht eingehalten wird. So beantragten sie in ihrer Stellungnahme vom ... 2019 ausdrücklich die "Erstreckung der Frist zur Erfüllung der grundverkehrsbehördlichen Auflage insoweit, als dass die Frist zur Überbauung drei Jahre ab erfolgter Erschliessung dauern soll". 
Unter Berücksichtigung all dieser Umstände kann nicht von einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör gesprochen werden. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass es sich sowohl bei der Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten als auch bei der Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof um "volle" Rechtsmittel handelt, sodass es den Beschwerdeführern frei stand, neues Vorbringen zu erstatten, neue Beweise anzubieten und in jede rechtliche Richtung zu argumentieren.
9.
Zur Kostenentscheidung:
Die Kostenentscheidung stützt sich auf Art. 41 Abs. 1 i.V.m. Art. 36 Abs. 1 LVG.
Nach steter Rechtsprechung können Parteikosten nur in Verfahren zur Entscheidung über Ansprüche auf Geldleistungen und in kontradiktorischen Zwei- oder Mehrparteienverfahren, was beides hier nicht vorliegt, zugesprochen werden (LES 1995, 48; LES 1999, 158).